Izgradnja kuće značajan je pothvat koji zahtijeva temeljitu pripremu. Ključni dio toga je izrada ugovora o izgradnji. Ovaj pravni dokument uređuje odnos između investitora i izvođača, ocrtavajući njihova prava, obveze i ključne rokove izgradnje. Što bi hrvatski ugovor o gradnji kuće trebao sadržavati? Koje klauzule zaslužuju posebnu pozornost? Kako definirate opseg odgovornosti generalnog izvođača i prava investitora? Isplati li se uključiti jamstveni rok za građevinske radove? Ovaj članak će odgovoriti na ova pitanja.
Što je ugovor o izgradnji kuće?
Ova vrsta ugovora, stručno poznata kao građevinski rad, potpisuje se između investitora – osobe koja financira projekt ili njenog predstavnika (npr. stručnjaka koji nadzire radove) – i izvođača. Izvođač može biti generalni izvođač za obiteljske kuće ili izvođač koji radi s podizvođačima. Uvijek ga treba zaključiti u pisanom obliku. Ovaj ugovor služi kao dokaz da se izvođač obvezuje na izvođenje građevinskog projekta u skladu s priloženim arhitektonskim rješenjem, a investitor se obvezuje osigurati potrebna financijska sredstva za pravovremeni završetak projekta.
Što bi trebao sadržavati ugovor o izgradnji kuće?
S obzirom na njegovu širinu i složenost, ugovor o građevinskim radovima idealno bi trebao biti podijeljen u nekoliko poglavlja. Prvi uključuje detalje obje strane i opis predmeta sporazuma, uključujući opseg posla. Najbolje je to što preciznije opisati, posebno očekivano stanje građevine po završetku – hoće li se raditi o “gruboj građevinskoj fazi” (roh-bau), “zatvorenoj gruboj građevinskoj fazi” (visoki roh-bau) ili “ključ u ruke” (ključ u ruke ).
Sljedeći dio ugovora o gradnji kuće ocrtava odgovornosti i izvođača i investitora. Ovaj odjeljak također utvrđuje naknadu građevinskoj tvrtki, što značajno utječe na konačni trošak izgradnje kuće. Ovdje je također ključno navesti tko je odgovoran za pravovremenu isporuku materijala na gradilište. S pravima i obvezama stranaka neodvojivo su povezane kazne za nepoštivanje odredbi ugovora ili kašnjenja u provedbi projekta. Ako izvođač nije voljan pristati na takve klauzule, to bi mogao biti znak da razmislite o suradnji s drugom tvrtkom.
Ugovor o izgradnji: koje klauzule zaslužuju posebnu pozornost?
Nakon što shvatimo kako razjasniti temeljna pitanja kao što su procjena troškova izgradnje kuće, raspored gradnje i opseg odgovornosti za obje strane, zaronimo u detalje – elemente na koje bi investitor trebao obratiti posebnu pozornost prilikom potpisivanja dokumenata u Hrvatskoj.
Jedan od kritičnih aspekata je način plaćanja. Kod generalnog izvođača to obično uključuje plaćanje unaprijed u određenom iznosu, što omogućuje nesmetano financiranje određene faze izgradnje.
Druga ključna točka je mogućnost uvođenja promjena u ugovor nakon početka radova. Ponekad se pojave nepredviđeni čimbenici (obično neovisni o obje strane), pa je pametno dopustiti određene prilagodbe izvornih ugovora.
Također je vrlo preporučljivo navesti pitanja kao što su:
- Jamstveno/jamstveni rok za izgradnju kuće.
- Odgovornost za troškove povezane s pogreškama i otkrivenim nedostacima.
- Pravo na nadzor investitora na gradilištu.
- Odgovornost za čišćenje gradilišta nakon završetka većih radova.
- Naručitelj također može zatražiti klauzulu kojom se određenom građevinskom timu zabranjuje istodobno poduzimanje drugih projekata, jer bi to moglo negativno utjecati na rokove projekta (ova se klauzula ne odnosi na generalnog izvođača, koji profesionalno upravlja s više projekata bez ugrožavanja rokova).
Jeste li spremni osigurati svoj građevinski projekt sveobuhvatnim i transparentnim ugovorom?
