Um Ihr Traumhaus in Kroatien zu bauen, müssen Sie ein bestimmtes rechtliches und administratives Verfahren durchlaufen, um eine Baugenehmigung (Građevinska Dozvola) zu erhalten. Auch wenn der Prozess komplex erscheinen mag, führen wir Sie als Ihr Generalunternehmer durch jeden Schritt und sorgen für einen reibungslosen und effizienten Ablauf.
Hier finden Sie einen allgemeinen Überblick über die wichtigsten Phasen und Anforderungen:
1. Pre-Design & Site Analysis (Prethodno Projektiranje i Analiza Lokacije)
Bevor mit der Planung begonnen wird, ist ein gründliches Verständnis des von Ihnen gewählten Grundstücks unerlässlich. Dies beinhaltet:
- Immobilienbesitz und Katasterprüfung: Überprüfung der eindeutigen Eigentumsverhältnisse und Überprüfung der Katasterdaten des Grundstücks.
- Überprüfung der Zoneneinteilung und des Raumordnungsplans (Prostorni-Plan): Das ist entscheidend. Jede Gemeinde in Kroatien hat einen Raumplan, der vorschreibt, was, wo und in welchem Umfang gebaut werden darf (z. B. maximale Höhe, Grundfläche, Rücksprünge, Zweck des Gebäudes). Wir analysieren die spezifischen Vorschriften für Ihr Grundstück, um sicherzustellen, dass Ihr Projekt vom ersten Tag an konform ist.
- Geodätische Vermessung (Geodetski Elaborat): Ein zertifizierter Geodäter führt eine detaillierte Vermessung des Grundstücks durch, einschließlich seiner Grenzen, Topographie und bestehenden Infrastruktur. Dies ist ein obligatorisches Dokument für den Genehmigungsantrag.
- Geotechnische Untersuchung (Geomehaničko ispitivanje terena): Bei größeren oder komplexeren Bauwerken oder bei bestimmten Bodentypen kann ein geotechnisches Gutachten erforderlich sein, um die Tragfähigkeit und Stabilität des Bodens zu beurteilen.
2. Konzeptionelles Design (Idejno Rješenje)
Dies ist der erste architektonische Entwurf. Obwohl es sich nicht immer um eine separate Genehmigungsphase handelt, ist die Erstellung eines klar definierten Konzepts von entscheidender Bedeutung. Es beinhaltet:
- Kundenbeschreibung: Sammeln Sie Ihre Anforderungen, die gewünschte Ästhetik, das funktionale Layout und das Budget.
- Vorläufige Zeichnungen: Skizzieren von Grundrissen, Ansichten und 3D-Modellen, die mit den Bebauungsvorschriften und Ihrer Vision übereinstimmen.
- Vorläufige Kostenschätzung: Wir liefern Ihnen eine realistische Kostenschätzung auf Basis dieses Konzepts.
3. Hauptprojektplanung (Glavni Projekt)
Dies ist die umfangreichste und kritischste Phase, in der die umfassende Dokumentation für den Bauantrag erforderlich ist. Das „Hauptprojekt“ ist eine Sammlung verschiedener spezialisierter Entwürfe, die alle von lizenzierten kroatischen Architekten und Ingenieuren erstellt wurden:
- Architektonisches Projekt (Arhitektonski Projekt): Detaillierte Pläne aller Geschosse, Schnitte, Ansichten, Dachplan, Materialspezifikationen und äußeres Erscheinungsbild.
- Strukturelles Projekt (Projekt Konstrukcije): Statische Berechnungen, Fundamentpläne, Bewehrungsdetails für Betonelemente und Details für andere Bauteile (z. B. Dachstuhl aus Holz).
- Elektroinstallationsprojekt (Projekt Elektroinstalacija): Pläne für Steckdosen, Beleuchtung, Verkabelung und Smart-Home-Systeme.
- Projekt Mechanische Installation (Projekt Strojarskih Instalacija): Ausführungen für Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und möglicherweise Gasinstallationen.
- Sanitär- und Entwässerungsprojekt (Projekt Vodovoda i Odvodnje): Pläne für die Wasserversorgung, Abwasser- und Regenwasserableitung.
- Studie zur Energieeffizienz (Elaborat Energetske učinkovitosti): Eine Studie zur Definition der Energieklasse des Gebäudes, die nach Abschluss häufig zu einem Energieausweis (Energetski Certifikat) führt.
- Brandschutzstudie (Elaborat Zaštite od Požara): Erforderlich für bestimmte Gebäudetypen und -größen.
- Abfallwirtschaftsplan (Plan Gospodarenja Otpadom): Detailliert beschrieben, wie Bauabfälle entsorgt werden.
4. Einreichung der Bewerbung (Podnošenje zahtjeva)
Sobald das „Hauptprojekt“ abgeschlossen und von allen relevanten lizenzierten Planern unterzeichnet ist, wird der Antrag auf Baugenehmigung bei der zuständigen Verwaltungsbehörde eingereicht, in der Regel beim Bezirksamt für Raumplanung und Bauwesen (Ured za prostorno uređenje i gradnju) oder einer gleichwertigen kommunalen Stelle.
Der Antrag muss enthalten:
- Das ausgefüllte Antragsformular.
- Alle Teile des „Hauptprojekts“.
- Nachweis des Eigentums oder des Rechts zum Bauen.
- Geodätische Vermessung.
- Nachweis über die Zahlung von Verwaltungsgebühren und -beiträgen (z. B. Versorgungsbeiträge – komunalni i vodni doprinosi).
- Zustimmung der Stadtwerke (Wasser, Strom, Abwasser), falls nicht bereits in die Planung integriert.
5. Überprüfungs- und Genehmigungsprozess (Postupak Izdavanja Dozvole)
Das Verwaltungsorgan prüft die eingereichten Unterlagen auf Übereinstimmung mit Raumordnungen, Bauvorschriften und technischen Normen. Dies kann beinhalten:
- Öffentliche Konsultation: In einigen Fällen können Nachbarn oder öffentliche Stellen informiert werden und erhalten die Möglichkeit, sich zu äußern.
- Anträge auf Änderungen: Es ist üblich, dass das Amt Klarstellungen oder geringfügige Änderungen am Projekt verlangt. Wir kümmern uns um diese Kommunikation und sorgen für zeitnahe Überarbeitungen.
- Expertenbewertungen: Spezialisierte Abschnitte des Projekts können von relevanten Experten (z. B. Feuerwehr, Naturschützer) überprüft werden.
6. Erteilung der Baugenehmigung (Izdavanje građevinske dozvole)
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, wird die Baugenehmigung erteilt. Sie wird in der Regel nach einer bestimmten Frist (z. B. 15 Tage) rechtskräftig, wenn keine Berufung eingelegt wird. Erst wenn die Genehmigung rechtskräftig ist, kann mit dem Bau begonnen werden.
Unsere Rolle als Ihr Generalunternehmer
Das Navigieren in diesem komplizierten Prozess kann eine Herausforderung sein, insbesondere für internationale Kunden. Als Ihr Generalunternehmer in Kroatien rationalisieren wir diese gesamte Reise für Sie:
- Experten-Anleitung: Wir bieten umfassende Beratung zu Zoneneinteilung, Materialauswahl und Energieeffizienz, um Ihre Vision mit den lokalen Vorschriften in Einklang zu bringen.
- Vollständige Design-Koordination: Wir verwalten und koordinieren alle notwendigen architektonischen und technischen Entwürfe.
- Verwaltung von Genehmigungsanträgen: Wir erstellen und reichen alle erforderlichen Unterlagen ein, sind der erste Ansprechpartner für die Behörden und kümmern uns um Änderungswünsche.
- Zeitleisten-Management: Unser Ziel ist es, einen möglichst effizienten Zeitplan zu erstellen und Sie in jeder Phase auf dem Laufenden zu halten.
Der Bau Ihres Hauses in Kroatien ist eine aufregende Aussicht, und mit unserem Fachwissen wird die Erlangung Ihrer Baugenehmigung ein sicherer und klarer Prozess sein.
