Der Bau eines Hauses ist ein bedeutendes Unterfangen, das eine gründliche Vorbereitung erfordert. Ein wesentlicher Teil davon ist die Erstellung eines Bauvertrags. Dieses rechtliche Dokument regelt das Verhältnis zwischen dem Investor und dem Auftragnehmer und legt deren Rechte, Pflichten sowie wichtige Baufristen fest. Was sollte ein kroatischer Hausbauvertrag enthalten? Welche Klauseln verdienen besondere Aufmerksamkeit? Wie definiert man den Umfang der Verantwortlichkeiten des Generalunternehmers und die Rechte des Investors? Lohnt es sich, eine Garantiefrist für Bauarbeiten aufzunehmen? Dieser Artikel wird diese Fragen beantworten.
Was ist ein Hausbauvertrag?
Diese Art von Vertrag, fachlich als Bauvertrag bezeichnet, wird zwischen dem Investor – der Person, die das Projekt finanziert, oder ihrem Vertreter (z. B. einem Bauleiter) – und dem Auftragnehmer geschlossen. Der Auftragnehmer kann ein Generalunternehmer für Einfamilienhäuser oder ein Unternehmer sein, der mit Subunternehmern zusammenarbeitet. Er sollte stets in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Dieser Vertrag dient als Nachweis dafür, dass sich der Auftragnehmer verpflichtet, das Bauvorhaben gemäß dem beigefügten Architekturentwurf auszuführen, und der Investor sich verpflichtet, die notwendigen finanziellen Mittel für die fristgerechte Fertigstellung des Projekts bereitzustellen.
Was sollte ein Hausbauvertrag enthalten?
Angesichts seines Umfangs und seiner Komplexität sollte ein Bauvertrag idealerweise in mehrere Kapitel unterteilt werden. Das erste Kapitel enthält die Angaben beider Parteien sowie eine Beschreibung des Vertragsgegenstands, einschließlich des Arbeitsumfangs. Am besten beschreibt man dies so genau wie möglich, insbesondere den erwarteten Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung – ob es sich um den „Rohbau“, den „geschlossenen Rohbau“ oder eine „schlüsselfertige“ Ausführung handelt.
Der nächste Teil des Hausbauvertrags legt die Pflichten sowohl des Auftragnehmers als auch des Investors fest. Dieser Abschnitt legt auch die Vergütung des Bauunternehmens fest, die die endgültigen Baukosten des Hauses maßgeblich beeinflusst. Ebenso ist es hier entscheidend festzulegen, wer für die rechtzeitige Lieferung der Materialien zur Baustelle verantwortlich ist. Untrennbar mit den Rechten und Pflichten der Parteien verbunden sind Vertragsstrafen für die Nichteinhaltung der Vertragsbestimmungen oder Verzögerungen bei der Projektausführung. Wenn ein Auftragnehmer nicht bereit ist, solchen Klauseln zuzustimmen, könnte dies ein Hinweis darauf sein, die Zusammenarbeit mit einem anderen Unternehmen in Betracht zu ziehen.
Bauvertrag: Welche Klauseln verdienen besondere Aufmerksamkeit?
Sobald wir verstanden haben, wie grundlegende Punkte wie die Kostenschätzung des Hausbaus, der Bauzeitplan und der Verantwortungsumfang beider Parteien festzulegen sind, lassen Sie uns ins Detail gehen – zu den Aspekten, auf die ein Investor beim Unterzeichnen von Dokumenten in Kroatien besonders achten sollte.
Ein entscheidender Aspekt ist die Zahlungsweise. Bei einem Generalunternehmer umfasst dies in der Regel eine Vorauszahlung eines festgelegten Betrags, die eine reibungslose Finanzierung des jeweiligen Bauabschnitts ermöglicht.
Ein weiterer entscheidender Punkt ist die Möglichkeit, nach Beginn der Arbeiten Änderungen am Vertrag vorzunehmen. Manchmal treten unvorhergesehene Faktoren auf (in der Regel unabhängig von beiden Parteien), daher ist es sinnvoll, bestimmte Anpassungen an den ursprünglichen Vereinbarungen zuzulassen.
Ebenso ist es sehr empfehlenswert, Fragen wie die folgenden festzulegen:
- Die Gewährleistungs– bzw. Garantiefrist für den Hausbau.
- Die Verantwortung für Kosten im Zusammenhang mit Fehlern und festgestellten Mängeln.
- Das Recht des Investors auf Bauaufsicht auf der Baustelle.
- Die Verantwortung für die Baustellenreinigung nach Abschluss der Hauptarbeiten.
- Der Auftraggeber kann auch eine Klausel verlangen, die dem konkreten Bauteam untersagt, gleichzeitig andere Projekte zu übernehmen, da dies den Zeitplan negativ beeinflussen könnte (diese Klausel gilt nicht für einen Generalunternehmer, der mehrere Projekte professionell verwaltet, ohne die Zeitpläne zu gefährden).
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