Kada se odlučite za izgradnju kuće, jedna od prvih ključnih odluka je odabir pristupa gradnji. Možete se odlučiti za samostalno upravljanje izgradnjom (“uradi sam” ili “ekonomski sustav”) ili angažirati generalnog izvođača.
“Ekonomski sustav” (DIY) nudi određenu fleksibilnost ulaganja, jer osobno odabirete pojedine stručnjake i nadgledate cijeli proces izgradnje. Međutim, to također znači da ste odgovorni za nabavu i prijevoz građevinskog materijala, a proces zahtijeva značajan osobni angažman (npr. koordinacija različitih timova poput električara i vodoinstalatera). Također zahtijeva donošenje desetaka, ako ne i stotina tekućih odluka, što dovodi do znatnog svakodnevnog stresa. Zbog toga se sve više ljudi odlučuje angažirati generalnog izvođača koji sveobuhvatno upravlja cjelokupnom investicijom. Zašto ova druga opcija dobiva na popularnosti? Utječe li to na vrijeme izgradnje? Što bi trebao sadržavati ugovor s generalnim izvođačem? Odgovorit ćemo na ova pitanja u ovom članku.
Što radi generalni građevinski izvođač?
Opseg usluga koje pruža generalni izvođač vrlo je širok, s posebnim dužnostima reguliranim ugovorom između njega i investitora. Općenito govoreći, generalni izvođač radova odgovoran je za cjelokupni izvedeni posao – od pripreme gradilišta, preko zemljanih radova i izgradnje, do dovođenja nekretnine do željenog konačnog standarda.
Zašto potpisati ugovor s generalnim izvođačem?
Malo ljudi danas ima dovoljno slobodnog vremena da preuzme zahtjevan zadatak nadgledanja projekta izgradnje kuće. To je glavni argument za angažiranje iskusnog generalnog izvođača – sveobuhvatnog koordinatora cijelog procesa. Vaš najveći angažman kao investitora bit će na početku suradnje, kada se postavljaju uvjeti i definiraju očekivanja za nekretninu. Nakon toga, generalni izvođač nadzire investiciju, izvještavajući o napretku. To vama, klijentu, omogućuje da se usredotočite na druge aktivnosti bez zaglavljivanja u svakodnevnim građevinskim stvarima.
Druga prednost angažiranja generalnog izvođača je zajamčena kvaliteta izrade. Ugledni generalni izvođač radi s pouzdanim građevinskim timovima, često je s njima završio mnoge projekte, osiguravajući njihovu profesionalnost. Postoji zabluda da su generalni izvođači radova navodno smanjili rad i materijale kako bi povećali profit. Takav pristup bio bi vrlo kratkovidan, jer oni stavljaju vlastitu reputaciju na ishod – gotovu nekretninu. A u građevinskoj industriji, posebno među većim subjektima specijaliziranim za generalno ugovaranje, reputacija je ključna konkurentska prednost, posebno na tržištu poput Hrvatske.
Treća prednost takve suradnje je skraćeno vrijeme izgradnje. Ako radite s iskusnim generalnim izvođačem koji se drži rokova i poznaje lokalno hrvatsko tržište – što znači da ima svoje pouzdane timove i mrežu dobavljača koji isporučuju materijale na vrijeme – prirodno je da će cijeli proces proći puno glatko nego da pojedinačni investitor pokušava sve sam koordinirati. To bi zahtijevalo opsežno istraživanje u gore navedenim područjima, a čak i tada nema jamstva za pronalaženje pouzdanih timova. Također postoji rizik da bi se brz napredak u skladu s planom dogodio samo ako bi se pojedinačni izvođači svakodnevno “pratili”, što znači izgubljeno vrijeme i potrebu za građevinskim znanjem (kako bi se provjerili i tempo i pouzdanost rada). Dakle, koliko je vremena potrebno za izgradnju kuće s generalnim izvođačem? Dovođenje nekretnine izgrađene tradicionalnom tehnologijom zidanja (poznate po svojoj čvrstoći i trajnosti) prema standardu programera trebalo bi trajati najviše 12 mjeseci. Najbolji generalni izvođači, ovisno o složenosti zgrade, mogu čak i skratiti ovo vrijeme na 8-10 mjeseci.
Ugovor s generalnim izvođačem – što bi trebao sadržavati?
Kada je riječ o gradnji kuće, ugovor je bitan element bez kojeg danas nitko ne bi zamislio početak suradnje s bilo kojim izvođačem. Svakako je lakše potpisati jedan ugovor s generalnim izvođačem nego niz ugovora s pojedinačnim timovima ili stručnjacima (pogotovo jer bi neki mogli inzistirati na radu “gotovinom u ruke”). Dakle, što bi takav ugovor trebao sadržavati?
Općenito govoreći, trebao bi obuhvatiti sva pitanja koja reguliraju suradnju s glavnim izvođačem radova u vezi s izvođenjem građevinskih radova. Najvažnije je definiranje detaljnog opsega posla koji treba obaviti i uvjeta za njegovo izvođenje (uključujući vrstu materijala koji će se koristiti). Također bi trebao sadržavati:
- prava i obveze svake strane, uključujući sankcije za neusklađenost.
- Financijski uvjeti, uključujući rasporede plaćanja i sve sigurnosne odredbe.
- Uvjeti za eventualno odustajanje od ugovora.
Kao što vidite, odluka o potpisivanju ugovora s generalnim izvođačem donosi niz pogodnosti. Investitor štedi vrijeme i stres, stječući sigurnost da iskusan tim nadgleda cijeli projekt, osiguravajući visoku kvalitetu i pravovremenu izvedbu – što nikako nije lak zadatak kada se koordinira više građevinskih timova i procesa. Olakšanje od kupnje materijala i organiziranja njihovog prijevoza također je neprocjenjivo. Može se čak ispostaviti da rad s generalnim izvođačem nije znatno skuplji od samostalne gradnje pomoću “ekonomskog sustava”, gdje pronalaženje odgovarajućih stručnjaka, pregovaranje o cijenama materijala i potencijalna izgubljena zarada zbog vremena provedenog na gradilištu generiraju znatne troškove koji nisu odmah vidljivi. Nadalje, generalni izvođač također daje jamstva i jamstva za različite elemente nekretnine, nudeći vam dugoročni mir.
